Vérifier une copropriété avant d'acheter un appartement

Commencez par le registre national (public)

Toute copropriété doit être immatriculée au registre national (RNIC). Sa fiche publique donne des informations précieuses : nombre de lots d'habitation et de lots annexes, période de construction, type de syndic (professionnel ou bénévole) et existence d'un mandat en cours. Trois lectures utiles :

• La taille : une grande copropriété mutualise (gardien, ascenseur, espaces verts) mais ses gros travaux se chiffrent en millions ; une petite est plus simple mais chaque quote-part pèse lourd.
• Le syndic : bénévole n'est pas un défaut dans une petite résidence, mais un syndic professionnel avec mandat en cours est le signe d'une gestion active.
• L'absence d'immatriculation pour un appartement est un signal de vigilance : gestion probablement informelle, historique difficile à retracer.

Le rapport DomuStep Bilan identifie la copropriété immatriculée à l'adresse (avec les résidences voisines pour lever les ambiguïtés) et affiche ces indicateurs.

Les documents à exiger du vendeur

Le registre ne publie pas les finances : elles se lisent dans les documents de la vente.

1. Les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale : travaux votés et à venir, litiges, impayés, ambiance de la copropriété ;
2. le pré-état daté puis l'état daté : charges du lot, impayés du vendeur, procédures en cours, fonds travaux ;
3. le carnet d'entretien : ravalement, toiture, chaudière collective, ascenseur, avec les dates ;
4. le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux quand ils existent.

Les questions qui fâchent (et qu'il faut poser)

• Un ravalement ou une réfection de toiture est-il évoqué dans les PV sans avoir été voté ? C'est une dépense qui vous attend.
• Le chauffage est-il collectif ? Sa rénovation ne dépendra pas de vous seul, et le DPE de l'immeuble pèsera sur votre lot (voir acheter une passoire).
• Quel est le taux d'impayés ? Au-delà de 15 % des charges, la copropriété est fragile.
• Le fonds travaux (obligatoire) est-il réellement abondé ?