Analyse de prix
Ce prix est-il le bon ? Passez l'annonce au crible des ventes réelles
Le prix affiché n'est pas le prix payé. La base DVF des notaires contient toutes les ventes réelles : voici comment positionner une annonce et construire une offre argumentée.
Aperçu gratuit, sans compte. Rapport complet : 9,90 €.
La méthode
Annonce vs marché, en trois chiffres
- 1
La médiane DVF du quartier
Les ventes actées des 3 dernières années, même type de bien, surface comparable, rayon proche.
- 2
L'écart du prix demandé
Prix affiché divisé par la surface, positionné face à la médiane : c'est l'écart brut de négociation.
- 3
Les correctifs objectifs
Travaux du DPE projeté aides déduites, ravalement voté, risques de l'adresse : l'offre finale est la médiane corrigée.
La méthode détaillée : négocier un prix avec les ventes réelles.
À repérer
Les signaux qui changent le prix
Prix au m² au-dessus de la médiane DVF
Au-delà de +10 % par rapport aux ventes réelles comparables du quartier, l'annonce est optimiste : c'est la première base de négociation.
DPE F ou G sans budget travaux au prix
L'interdiction de location et le coût de rénovation doivent se lire dans le prix. S'ils n'y sont pas, la décote se négocie, chiffres à l'appui.
Bien en vente depuis plusieurs mois
Un bien qui reste, c'est un prix qui ne rencontre pas son marché : l'écart à la médiane explique souvent pourquoi.
Prix sous la médiane du quartier
Vraie affaire ou défaut caché : risques, copropriété en difficulté, travaux structurels. C'est précisément ce que les données révèlent avant la visite.
Questions fréquentes
Comment savoir si un prix immobilier est trop élevé ?
Comparez le prix au m² de l'annonce à la médiane des ventes réelles du quartier sur 3 ans (base DVF des notaires), à type de bien et surface comparables. Au-delà de +10 %, le prix est optimiste ; l'écart chiffré, corrigé des travaux (DPE) et de l'état de la copropriété, donne la marge de négociation.
Où trouver les prix réels des ventes immobilières ?
La base DVF (demandes de valeurs foncières) publie gratuitement toutes les transactions actées chez les notaires : adresse, prix, surface, date. C'est la seule référence fiable, contrairement aux annonces qui reflètent les espoirs des vendeurs. Le rapport DomuStep Bilan calcule la médiane DVF autour de l'adresse et liste les ventes comparables.
De combien peut-on négocier un prix immobilier ?
Il n'y a pas de pourcentage magique : la marge se construit. Écart à la médiane DVF, budget travaux chiffré aides déduites, DPE et son calendrier d'interdiction, charges de copropriété votées : chaque élément documenté vaut plus qu'une offre basse au hasard. Une offre argumentée par trois ventes comparables datées est difficile à balayer.
Le rapport positionne-t-il le prix de l'annonce que j'ai vue ?
Oui : vous saisissez le prix demandé (et la surface), le rapport le positionne face à la médiane DVF locale et aux ventes comparables, puis calcule l'écart et une marge de négociation argumentée, intégrée au PDF que vous pouvez joindre à votre offre.
Une adresse, toutes les réponses
L'aperçu est gratuit et sans compte : commencez par lui, débloquez le rapport complet si le bien en vaut la peine.
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