Acheter une passoire thermique en 2026 : piège ou opportunité ?

Ce que dit la loi en 2026

La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores : les logements classés G sont interdits de location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un propriétaire bailleur d'une passoire thermique n'a donc que trois options : rénover, laisser vacant, ou vendre. C'est ce qui alimente le marché en biens F et G, souvent à prix décoté. Le détail du calendrier est dans notre page DPE F ou G : peut-on encore louer ?

La décote est réelle, mais elle ne suffit pas

Une passoire se négocie en dessous du marché : c'est l'opportunité. Le piège, c'est d'acheter la décote sans avoir chiffré ce qui l'explique. Trois chiffres doivent être posés AVANT l'offre :

• Le coût des travaux pour sortir de F ou G : isolation, menuiseries, ventilation, système de chauffage. L'ordre de grandeur va de quelques milliers d'euros (un geste ciblé) à plus de 50 000 euros pour une rénovation d'ampleur de maison.
• Les aides mobilisables : MaPrimeRénov' dépend de vos revenus et des gestes ; l'éco-PTZ finance le reste à taux zéro. Voir notre guide des aides à la rénovation.
• La facture d'énergie en attendant les travaux : un G à 550 kWh/m²/an sur 100 m², c'est couramment plus de 3 000 euros d'énergie par an.

Les vérifications spécifiques aux passoires

Le DPE lui-même

Vérifiez la date du DPE (les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valides) et l'existence d'un éventuel DPE plus récent à la même adresse : un vendeur peut présenter un vieux diagnostic alors qu'un plus favorable, ou moins favorable, existe. Le rapport DomuStep Bilan liste tous les DPE enregistrés à l'adresse dans la base officielle ADEME.

Le potentiel réel du bien

Tous les F ne se valent pas. Une maison des années 70 jamais rénovée a un vrai gisement d'amélioration ; un immeuble haussmannien en secteur protégé, où l'isolation par l'extérieur est impossible et les fenêtres imposées par l'architecte des bâtiments de France, en a beaucoup moins. Le DPE projeté du rapport calcule la classe atteignable et le budget, geste par geste, en tenant compte du secteur protégé.

La copropriété

En appartement, une partie des travaux (façades, toiture, chauffage collectif) se vote en assemblée générale : votre calendrier ne vous appartient pas entièrement. Vérifiez le syndicat au registre national : notre guide vérifier une copropriété avant d'acheter détaille la méthode.

Négocier avec des chiffres

L'argumentaire solide n'est pas « c'est une passoire, baissez le prix », mais « le bien vaut X au m² rénové d'après les ventes du quartier, les travaux coûtent Y aides déduites, donc mon offre est Z ». Les ventes réelles (base DVF des notaires) autour de l'adresse sont dans le rapport, avec le positionnement de votre prix d'annonce ; la méthode complète est dans négocier un prix avec les ventes réelles.