Copropriété : les charges et le fonds travaux à vérifier

La copropriété peut coûter plus que prévu

Acheter en copropriété, c'est hériter d'une part des charges communes et des travaux à venir. Deux appartements identiques peuvent avoir des charges très différentes selon la santé de la copropriété. Ces éléments se vérifient avant l'offre, à partir de documents que le vendeur doit vous remettre.

Le fonds de travaux, obligatoire depuis la loi ALUR

La plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux, alimenté chaque année par une cotisation d'au moins un pourcentage du budget. Ce fonds finance les gros travaux à venir. Un fonds bien doté est plutôt rassurant : il signale une copropriété prévoyante. Un fonds vide face à des travaux lourds annoncés est un signal d'alerte, car les appels de fonds exceptionnels tomberont sur vous.

Les documents à examiner

• Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale : ils révèlent les travaux votés, les litiges, l'ambiance de la copropriété.
• L'état daté : la situation des comptes du vendeur et les sommes dues.
• Le montant des charges courantes des deux dernières années, et leur évolution.
• Le diagnostic technique global (DTG) s'il existe : l'état du bâti et les travaux prévisibles sur 10 ans.

Les questions à poser

Des travaux de ravalement ou de toiture sont-ils votés ou imminents ? Le syndic est-il professionnel ou bénévole ? Y a-t-il des impayés importants d'autres copropriétaires (ils fragilisent la trésorerie commune) ? Ces réponses valent parfois plus qu'une baisse de prix.